La Première Brique est une plateforme française de crowdfunding immobilier qui permet de financer des opérations immobilières avec un ticket d’entrée annoncé à 1 €. La plateforme affiche actuellement des projets avec des taux pouvant atteindre 13 % brut par an, tandis que les opérations récemment proposées se situent fréquemment autour de 11 à 12 % par an. Ces chiffres correspondent aux conditions annoncées pour les projets et non à un rendement garanti pour l’investisseur.
Depuis sa création en 2019, La Première Brique indique avoir financé plus de 900 projets immobiliers pour près de 440 millions d’euros. La plateforme est agréée comme prestataire de services de financement participatif (PSFP) et régulée par l’Autorité des marchés financiers.
💶 Investir dès 1 € : comment fonctionne La Première Brique ?
Le principe consiste à financer des opérations immobilières sous forme de prêts. L’investisseur sélectionne un projet présenté sur la plateforme et prête une somme au porteur de l’opération selon les conditions prévues dans le contrat.
Le ticket annoncé à 1 € rend le montant minimal particulièrement faible par rapport à de nombreux investissements immobiliers. Il devient ainsi possible de répartir une somme sur plusieurs opérations plutôt que de concentrer tout le capital sur un seul projet.
La plateforme affiche également les informations propres à chaque opération : montant recherché, durée, taux d’intérêt et modalités de remboursement. Certaines opérations sont remboursées in fine, avec le capital et les intérêts versés à l’échéance, tandis que d’autres prévoient des paiements mensuels.
📈 Quels rendements sont annoncés ?
Les taux proposés varient selon les opérations. La Première Brique affiche actuellement des projets autour de 11 %, 11,50 % ou 12 % par an, avec des opérations pouvant atteindre 13 % brut par an selon les conditions annoncées par la plateforme.
Ces taux doivent cependant être interprétés comme des taux contractuels ou objectifs associés aux projets, et non comme une promesse de rendement pour l’ensemble du portefeuille.
Un projet récemment financé peut par exemple afficher 11,50 % par an pendant 20 ou 24 mois, tandis qu’une autre opération peut proposer 12 % sur une durée différente. Le rendement dépend donc du projet sélectionné.
⚠️ Un taux élevé ne signifie pas un rendement garanti
La Première Brique rappelle elle-même que les performances passées ne préjugent pas des performances futures et que les investissements comportent notamment un risque de perte partielle ou totale du capital ainsi qu’un risque d’illiquidité.
Le taux affiché sur une fiche projet ne doit donc pas être assimilé à un placement garanti. Si le porteur rencontre des difficultés ou si l’opération prend du retard, le remboursement peut être décalé et la récupération du capital peut devenir incertaine.
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🏗️ Quels sont les risques du crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding immobilier permet de prêter de l’argent à des opérations immobilières, mais le capital n’est pas garanti comme sur certains produits d’épargne réglementés.
La plateforme indique analyser notamment le porteur du projet, l’opération immobilière, les travaux, l’urbanisme, la commercialisation, la marge et les garanties avant de présenter une opération aux investisseurs. Un comité d’investissement intervient également dans la sélection et la classification des projets.
Cette sélection ne supprime cependant pas le risque financier. Un projet immobilier peut rencontrer des difficultés malgré les analyses effectuées avant son financement.
⏳ Retards et prorogations
La durée annoncée sur une fiche projet correspond à l’horizon prévu dans les conditions de l’opération. Elle ne signifie pas nécessairement que l’argent sera disponible exactement à cette date dans toutes les circonstances.
Les projets peuvent notamment faire l’objet de modifications de calendrier. La Première Brique distingue désormais les retards de paiement des projets ayant fait l’objet d’une prorogation ou d’un avenant tout en respectant leur nouvel échéancier dans ses indicateurs de performance.
Pour l’investisseur, cette distinction est importante : un projet dont l’échéance est repoussée immobilise le capital plus longtemps, même lorsque le dossier n’est pas considéré comme un défaut de paiement.
📉 Le risque de perte en capital
Le risque le plus important reste la possibilité de ne pas récupérer tout ou partie de la somme investie.
Les garanties présentées sur certains projets peuvent contribuer à protéger les investisseurs dans certaines situations, mais elles ne doivent pas être assimilées à une garantie absolue du capital. Leur valeur dépend notamment de la nature de la sûreté, de l’actif concerné et de la situation du porteur.
La Première Brique indique par ailleurs que les garanties font partie des critères pris en compte pour déterminer le taux d’intérêt proposé.
🧾 Quels frais et quelle fiscalité pour l’investisseur ?
L’un des arguments de La Première Brique concerne l’absence de frais facturés directement à l’investisseur pour l’utilisation du service.
Les conditions générales précisent que l’inscription, l’utilisation des services et la mise à disposition des projets sont gratuites pour le prêteur. La plateforme est rémunérée par les porteurs de projets selon les conditions prévues dans ses contrats.
💳 Pas de frais d’entrée pour l’investisseur
La plateforme indique également que le crédit et le débit du porte-monnaie sont gratuits pour l’investisseur. Cela signifie que le montant disponible peut être investi puis récupéré sans commission de transaction facturée directement sur ces mouvements.
L’absence de frais ne signifie toutefois pas que le rendement brut correspond au rendement réellement conservé après fiscalité.
🧮 Une fiscalité à intégrer dans le calcul
Pour un particulier fiscalement domicilié en France, La Première Brique indique actuellement une fiscalité de 31,4 % au titre du PFU sur les gains issus du crowdfunding immobilier. La plateforme précise la répartition de cette fiscalité dans ses informations destinées aux investisseurs.
À titre illustratif, un rendement brut annuel de 12 % ne correspond donc pas à 12 % net après fiscalité pour un investisseur soumis au PFU.
Le calcul doit également tenir compte de la durée réelle de détention, des éventuels retards et du remboursement effectif du capital.
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💰 Le porte-monnaie rémunéré à 3 % : comment fonctionne-t-il ?
La Première Brique propose également une rémunération sur les sommes disponibles qui ne sont pas encore investies.
La plateforme annonce actuellement 3 % d’intérêt annuel sur l’argent présent sur le porte-monnaie, avec un versement automatique chaque mois.
Cette rémunération concerne donc les liquidités restant sur le porte-monnaie et non les sommes déjà engagées dans un projet immobilier.
L’investisseur peut ensuite utiliser ces fonds pour participer à une nouvelle opération ou les retirer selon les conditions prévues par la plateforme. Les sommes remboursées à l’issue d’un projet sont également créditées sur ce porte-monnaie.
🤖 Les Jimbots peuvent-ils automatiser les investissements ?
La plateforme propose les Jimbots, des outils permettant de programmer des investissements automatiques selon des critères définis par l’investisseur.
Une fois configuré, le Jimbot peut détecter les projets correspondant aux critères sélectionnés et initier automatiquement un investissement. La plateforme précise que l’investisseur conserve la possibilité de finaliser ou d’annuler l’opération.
Cette automatisation peut être utilisée pour éviter de surveiller chaque ouverture de collecte. Elle ne modifie toutefois pas le niveau de risque du projet sélectionné.
Un investissement automatisé sur plusieurs opérations reste donc exposé aux risques propres à chacune d’entre elles.
🧩 Pourquoi le ticket de 1 € ne signifie pas qu’il faut investir 1 € partout ?
Le ticket minimal de 1 € constitue surtout une possibilité technique. Il ne signifie pas qu’un portefeuille composé uniquement de très petites sommes sera nécessairement adapté à chaque investisseur.
L’intérêt du faible montant est plutôt de pouvoir répartir une enveloppe sur un nombre important d’opérations. Par exemple, une personne disposant de 1 000 € peut théoriquement répartir cette somme sur de nombreux projets au lieu de la placer sur une seule opération.
Cette diversification ne supprime pas le risque. Elle peut simplement éviter qu’un seul projet représente une part trop importante du capital consacré au crowdfunding.
Le nombre de projets, leur durée, les garanties, le type d’opération et les montants investis doivent donc être étudiés ensemble.
🔎 La Première Brique : quel avis sur l’investissement dès 1 € ?
Le principal intérêt de La Première Brique tient à la combinaison de plusieurs caractéristiques : ticket d’entrée très faible, absence de frais directs pour l’investisseur, nombreuses opérations et taux annoncés relativement élevés.
La plateforme affiche actuellement des rendements bruts pouvant atteindre 13 % par an et plusieurs projets récents se situent autour de 11 à 12 %. Ces niveaux sont toutefois associés à des opérations immobilières comportant un risque de perte du capital et d’immobilisation des fonds.
Le ticket de 1 € peut donc servir à tester le fonctionnement du crowdfunding immobilier avec une somme limitée, mais le montant investi doit ensuite être déterminé en fonction du risque que l’investisseur accepte de prendre.
📌 Ce qu’il faut regarder avant chaque investissement
Le taux affiché ne devrait pas être le seul élément examiné sur une fiche projet. La durée du prêt, le type d’opération, le porteur, la marge, les garanties, le calendrier de remboursement et les conditions contractuelles donnent davantage d’informations sur le placement.
Il faut également distinguer une opération de marchand de biens d’un investissement locatif. Les mécanismes économiques et les modalités de remboursement peuvent être différents.
Enfin, une somme destinée à financer une dépense prochaine n’a pas vocation à être immobilisée sur une plateforme de crowdfunding immobilier. Le risque d’illiquidité doit être intégré dès le départ.
🧱 La Première Brique : un placement à considérer comme une poche risquée
Investir sur La Première Brique ne revient pas à placer son épargne sur un produit garanti. Les rendements annoncés sont attractifs, mais ils correspondent à des opérations immobilières présentant un niveau de risque supérieur à celui d’une épargne réglementée.
Le ticket de 1 € permet d’accéder facilement aux projets et de répartir une enveloppe sur plusieurs opérations. Les outils comme les Jimbots et le porte-monnaie rémunéré à 3 % ajoutent également de la souplesse dans la gestion des sommes disponibles.
L’élément à retenir est donc simple : le taux affiché sur un projet ne constitue pas une garantie de rendement. Le capital peut être immobilisé plus longtemps que prévu et une perte partielle ou totale reste possible.
Pour évaluer La Première Brique, il est ainsi plus pertinent de regarder simultanément le rendement annoncé, la durée, les garanties, la diversification et le risque de perte, plutôt que de se focaliser uniquement sur le chiffre de 11, 12 ou 13 % affiché sur une opération.